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产业地产受资本追捧 东莞优势明显将受认可

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  住宅和商业地产之外的产业地产,受到新型城镇化和实体经济回暖的多重利好刺激,正被各路资本重点关注。

  今年起,绿地、万科这样的房地产龙头均加快产业地产的布局,万科1月启动广州的万科云城项目,而绿地去年赶超万科的业绩中近半就来自产业地产。

  以实体经济见长的东莞,产业转型升级和新城镇化试点,也在刺激产业地产的活跃。

  日前,深圳产业园区操盘手娄山关集团在东莞投资深莞智造产业园,和早前进入的产业地产巨头天安数码城,纷纷看好东莞产业地产市场。

  产业地产受资本追捧

  在未来10年的战略规划中,万科明确重点在消费体验地产和产业地产。

  2014年,万科被认为开始进军产业地产,第一个项目是在廊坊的物流地产。目前,万科已有青岛国家级广告产业园、前海企业公馆、深圳留仙洞总部基地综合体、郑州全球高新智慧产业园、广州万科云城等产业地产项目。

  产业地产在新型城镇化和产业转型升级加快的趋势下,已经不再是纯粹的建造厂房和园区的玩法,而是对产业、居住、商业、生活、休闲等配套服务的产业综合性运营。通常产业地产是指以地产为载体,以产业集聚的各类产业园区为主要形态,被看做工业地产的升级版,更注重产业的集聚。

  对投资领域、房地产行业的人士来说,产业地产并不新鲜,几年前已经有人提出这个概念。然而,更多人愿意把2014年看做是产业地产元年,因为除绿地、万科之外,阿里巴巴、万达甚至黑石都在前仆后继地尝试投资。

  产业地产的兴起,倚重实体经济发展。从全国产业地产走势来看,完全契合这个标准。如东部经济发达地区,尤其是珠三角一带,产业转型升级走进了爬坡越坎阶段,更加注重产业集聚和发挥产业链优势。

  东部地产产业逐步走向精细化、智能化的新型产业布局,以知识、技术密集型产业取代了传统的劳动密集型和资源密集型产业,精密机械、精细化工、电子信息、光机电一体化、云计算、物联网、生物医药、节能环保等产业成为生产制造业的主角。

  这种产业趋势,为处于胶着状态的房地产业找到了住宅和商业地产外的蓝海。深圳娄山关集团董事长胡龙江认为,东莞为产业量身定做的产业园区,能够提供产业所需配套服务,又紧跟产业发展趋势,将得到高端新型企业的认可。

  实体供养东莞产业地产

  国内专注产业地产的巨头当属绿地做得最风生水起,其2011年就开始主攻产业地产,从城市产业发展的角度去思考产业地产,在黑龙江、陕西、江西、内蒙古等地累计投建10多个大型产业地产项目。

  产业地产在东莞也正逐渐变热。掀起这股热潮的推手之一,就有天安数码城。

  天安数码城并非在东莞玩产业地产的第一人,但它让知道加工贸易的工业上面,还可把产业地产这样玩。目前,天安数码城已经成为创新产业的集聚体,众多高新科技企业、互联网企业、创意企业等纷纷进驻。天安数码城基于东莞产业转型升级的需要,适时进莞推出了产业地产项目。

  产业地产完全不同商业地产专注商贸流通,而是重在产业,以完整的产业配套和服务完成产业集聚。过去划一块地就是工业园,企业进驻就欢迎的模式,已经不能满足现有产业的发展需要。

  深圳娄山关集团负责深莞智造产业园的副总裁洪水波说,产业园有清晰的定位,独特的形象包装,严格的招商选商标准,完善的办公、生活配套服务,才能够吸引企业进驻。他认为,东莞的产业结构已经进入了新阶段,各种新兴产业如智慧产业正在兴起,需要有更多的专业园区。“入园企业会关注园区是否形成产业链,是否对企业发展有积极推动作用”。

  洪水波认为,东莞实体经济实力很强,经过了全球金融危机洗礼后的企业,对自身发展的基础和服务需求都有了提升,可为企业提供如物业、人才、政务、法律、商务、金融等方面一系列增值服务的产业园区,正好适合了他们的需求。

  考验投资区域的选择

  当前的产业地产,以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、中试研发楼为开发对象。投资的重心,自然还是以产业的选择为主。

  分析观点认为,产业地产今后受新型城镇化趋势的影响,会突出城市运营商的角色。而国家对战略新兴产业的规划和鼓励,又将推动资本追逐这些新兴产业。实际上,天安数码城、娄山关集团等投资商,看重的就是东莞高端产业,适应东莞发展的现实需求。

  国内以专业做产业地产的联东地产为例,第一条产品线,以产业综合体满足制造业需求,第二条产品线针对2.5代生产型产业,第三条产品线,是现代服务业为主总部经济的总部综合体。分析观点认为,产业地产的利润没有住宅那么高,产品线利润从高至低分别为总部经济、科技研发、生产制造。

  投资产业地产除了对产品线的选择,区域位置的选择也相当重要。分析观点认为,不同于商业地产对城市中心区位置的依赖,投资产业地产可根据产业转移趋势进行选址,一是有很好产业发展前景的城市,如产业转移后步入更高级产业的北上广深;二是选择工业基础好、承接产业转移能力强的地区。

  事实来看,深圳娄山关集团对东莞的投资就是看中东莞产业结构调整后的新产业结构。

 

(来源:互联网)

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